El impuesto sobre la venta
Lo que determina cuánto recibe realmente quien vende
T3 2026
Agosto 22, 2026
El precio no es el ingreso
En la enajenación de un inmueble por persona física, el Impuesto Sobre la Renta grava la ganancia la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado, deducidas las mejoras comprobables y los gastos notariales, no el monto total de la operación. El notario actúa como retenedor: calcula y entera el impuesto al momento de la escrituración.
Esa mecánica explica por qué dos operaciones del mismo precio pueden dejar ingresos netos muy distintos, y por qué la planeación fiscal de una venta no empieza cuando se acepta una oferta, sino antes de salir al mercado.
La exención por casa habitación
El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del Impuesto Sobre la Renta establece que no se pagará el impuesto por los ingresos derivados de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación no exceda de 700,000 unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público.
El valor de la UDI se actualiza diariamente y lo publica el Banco de México, de modo que el equivalente en pesos del tope varía a lo largo del año. Conviene verificarlo el día de la operación y no asumir una cifra fija.
Tres condiciones simultáneas
Que el vendedor sea persona física. La exención no aplica a personas morales.
Que el inmueble haya sido efectivamente casa habitación del contribuyente. No aplica a terrenos, locales comerciales ni inmuebles de uso distinto. Se acredita ante el notario con documentación a nombre del vendedor y con el domicilio del inmueble.
Que no se haya aplicado la exención en los tres años anteriores. El beneficio se ejerce una vez cada tres años por contribuyente, y el notario verifica ese antecedente ante la autoridad antes de la firma.
Exceder el tope no anula el beneficio
Cuando el precio de venta supera las 700,000 UDIS, la exención no se pierde en su totalidad. Se determina la proporción que el excedente representa respecto del precio total y esa misma proporción se aplica a la ganancia para obtener la base gravable. La parte de la contraprestación que no rebasa el tope permanece exenta.
Es una distinción relevante en el segmento residencial de la ciudad, donde la mayoría de las operaciones supera ese umbral y donde una lectura equivocada de la regla puede llevar a decisiones de precio innecesariamente conservadoras.
Lo que conviene tener antes de firmar
Cuatro documentos que definen el resultado fiscal de una venta
Escritura de adquisición, para determinar el costo de origen.
Facturas de las mejoras y ampliaciones realizadas al inmueble.
Comprobantes de domicilio a nombre del vendedor.
Constancia de situación fiscal vigente.
Sin el primero y el segundo, el costo de adquisición se calcula sobre una base más baja de la real y la ganancia gravable resulta mayor de lo que corresponde.
Esta nota tiene fines informativos y no sustituye la asesoría de un notario o un asesor fiscal en una operación concreta.
Fuentes
Ley del Impuesto Sobre la Renta, artículo 93, fracción XIX, inciso a), y Capítulo IV del Título IV.
Servicio de Administración Tributaria (SAT) disposiciones sobre enajenación de bienes inmuebles.
Banco de México. valor diario de la Unidad de Inversión (UDI).
Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
Archivo Rocca
Práctica inmobiliaria
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