Lo que resolvió la Corte
El 25 de febrero de 2026, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación resolvió el amparo en revisión 546/2025 y declaró constitucional el artículo 2448 D del Código Civil de la Ciudad de México, que limita el incremento anual de las rentas de vivienda al porcentaje de inflación registrado en el año inmediato anterior. La sentencia avaló también el Registro Digital de Contratos de Arrendamiento a cargo del gobierno capitalino.
Con una inflación de 3.69% en 2025, ese es el techo aplicable a las renovaciones que se pacten durante el año en curso.
Lo que no cambió
La disposición opera sobre el incremento, no sobre el monto inicial. El precio al que una propiedad se coloca por primera vez sigue determinándose entre las partes, sin tope legal. La restricción aparece en la segunda etapa de la relación contractual: cuando llega la renovación.
Esa distinción es la que define la estrategia. En un contrato de arrendamiento residencial, la renta inicial dejó de ser un punto de partida ajustable y se convirtió en la base sobre la que se construirá todo el rendimiento futuro del activo. Un error de colocación en el primer año ya no se corrige con un incremento en el segundo.
Dónde queda el rendimiento
Cuando el flujo queda indexado a la inflación, el retorno real de una propiedad residencial deja de provenir del arrendamiento y pasa a depender de la apreciación del inmueble. Y la apreciación, a diferencia de la renta, no se distribuye de manera uniforme por la ciudad: responde a la escasez de suelo, a la calidad de la construcción y a la consolidación de la zona.
El efecto práctico es una concentración de la demanda patrimonial en un número más reducido de ubicaciones. Para el propietario que evalúa mantener o vender, la pregunta ya no es cuánto renta el inmueble, sino si su ubicación pertenece al grupo que sostiene precio a diez años.
El registro y la formalidad
El Registro Digital de Contratos de Arrendamiento introduce un componente de trazabilidad que hasta ahora era voluntario en la práctica capitalina. Los contratos registrados quedan documentados frente a la autoridad, lo que ordena el mercado y, en el mediano plazo, produce algo que México no tiene: una serie de datos confiable sobre rentas residenciales por zona.
Para una firma que trabaja con criterio, ese dato vale más que el marco regulatorio en sí.
Tres consecuencias del nuevo marco
La renta inicial define el rendimiento de todo el contrato.
El retorno real se desplaza del flujo hacia la apreciación patrimonial.
La ubicación deja de ser una variable entre otras y pasa a ser determinante.
Fuentes
Suprema Corte de Justicia de la Nación, Amparo en Revisión 546/2025, resuelto el 25 de febrero de 2026.
Código Civil de la Ciudad de México, artículo 2448 D.
Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), Índice Nacional de Precios al Consumidor, cierre 2025.
Gobierno de la Ciudad de México, Registro Digital de Contratos de Arrendamiento.
Archivo Rocca
Análisis de mercado
Next blog
